Posadas, una ciudad que ahora crece en altura y mirando hacia el río

El perfil urbanístico de la capital provincial cambió sustancialmente en los últimos años, fundamentalmente por la construcción de edificios en la zona de la Costanera y en el casco céntrico. También sobre las principales avenidas se levantan nuevos desarrollos en altura con destino de vivienda.

 

 

El crecimiento urbanístico de la ciudad de Posadas transitó por varias etapas. En sus inicios, la vida económica y social estuvo estrechamente ligada al río Paraná, particularmente a su puerto ubicado en la desembocadura de la Bajada Vieja.

En la medida que prosperaron el comercio y las actividades productivas, las edificaciones se fueron concentrando en torno a la Plaza 9 de Julio y sus calles más cercanas, dentro de las “cuatro avenidas”, dándole la espalda al río.

 

Desde hace unos años, con la finalización de los diversos tramos de la Avenida Costanera, la mirada y las inversiones volvieron nuevamente hacia el Paraná. Solo basta con observar la ciudad desde el Acceso Sur o bien desde la costanera de Encarnación para comprobar este nuevo perfil de Posadas. “De hecho, si vamos al barrio Aguacates vemos que la mayor parte de las casas están de espaldas al río, pero con la Costanera eso cambió y se revalorizaron mucho los terrenos cerca del río”, apunta Daniela Cortés, de Solari Inmobiliaria, que comercializa departamentos en algunos de los edificios más emblemáticos que se levantan en la ciudad.

 

 

 

En su mayoría los desarrollos inmobiliarios se ubican en el Centro de la ciudad o en prácticamente todos los tramos de la Costanera, desde la bahía El Brete hasta la avenida Tierra del Fuego, camino al Acceso Sur. En las avenidas cercanas al Centro, como el caso de Alem, Urquiza, Francisco de Haro, San Martín o López Torres también existen nuevas edificaciones.

Las alturas varían de acuerdo a la zona y a las limitaciones que dispone el Código de Edificación Municipal. Algunos cuentan con 8 o 10 pisos, mientras que los más altos llegan a los 24, 25 pisos.

Todo depende de cuánto metros de frente tenga el terreno. Con una medida mínima de 12 metros de medianera a medianera y por un tema de cocheras para que giren los autos, se pueden levantar como máximo unos 8 o 10 pisos. Con 15 o 16 metros de frente se pueden llegar a los 15, 16, 17 pisos, dependiendo la ubicación. Si se cuenta con 22 a 30 metros de frente se puede construir una torre de perímetro libre, con un desarrollo 22 a 25 pisos”, explicó Sebastián Torres, de Torres Inmobiliaria, que tiene en su cartera unos diez desarrollos inmobiliarios con departamentos disponibles; además de loteos y alquileres.

 

 

Fideicomisos

 

De esta manera, la fisonomía de Posadas fue mutando. Ya no solamente crece hacia las afueras, sino también en altura, con edificios cada vez más completos desde el punto de vista del diseño, la calidad de los materiales y de los amenities que ofrecen, en un mercado cada vez más exigente. Se trata de clientes que pueden dividirse en dos segmentos: los que compran para inversión y quienes adquieren unidades con destino de vivienda permanente.

La mayor parte de las operaciones que se efectúan son para vivienda familiar”, afirma Luis Sosa, propietario de Sosa Inmobiliaria, una firma familiar con 25 años de trayectoria en la ciudad. Una de sus apuestas más recientes es un fideicomiso para la construcción del edificio “Citrino”, en la zona de la bahía El Brete, con 28 departamentos distribuidos en siete niveles.

 

 

Sosa coincide con sus colegas en el perfil que caracteriza a este tipo de clientes. “En su mayoría se trata de personas con un promedio de 60 años, matrimonios solos, cuyos hijos ya se fueron; entonces, venden sus casas y buscan un departamento por ubicación y por calidad de construcción”.

Luego del párate de los créditos bancarios ajustados por UVA (las operaciones se redujeron prácticamente a cero con la devaluación), la mayoría de los desarrollos se financian “desde el pozo”, bajo la figura del fideicomiso. Se pacta un pago inicial que representa el 30% del valor del inmueble y el saldo en 36 cuotas que se ajustan mensualmente con el índice de la Cámara Argentina de la Construcción.

“Nosotros tenemos diez emprendimientos. En algunos casos trabajamos con fideicomisos desde el pozo y en otros en forma conjunta con empresas constructoras”, comentó por su parte Daniela Cortés, quien también aporta su mirada acerca del mercado. “Posadas está creciendo y hay mucha gente que trabaja en el centro con horario cortado, a quienes se les incrementan los costos de combustible, pierden tiempo llevando y trayendo a sus hijos a la escuela. Estos son los que optan por un departamento más cerca o en el Centro”, apunta.

 

Superficies y valores

 

¿De cuánto dinero se debe disponer para la compra de un departamento?. La respuesta a este interrogante depende del tipo de unidad, de su ubicación y de los amenities que ofrezca. En líneas generales, los monoambientes promedian los 40 a 45 metros cuadrados, luego le siguen los departamentos de un dormitorio con 60 metros cuadrados de promedio y hasta 70 metros en los desarrollos más exclusivos. De ahí en más se agregan metros cuadrados para dos y tres dormitorios. En todos los casos deben cumplir con una demanda creciente en el mercado: por lo menos dos baños, aunque se trate de un departamento de un solo dormitorio. “Cada vez son mejores las construcciones porque hay más exigencias en propiedad horizontal; hace 20 años un solo baño era normal, hoy si un departamento no tiene baño y un toillete ya cuesta vender”, subraya Cortés.

 

En promedio el metro cuadrado de un departamento de “primera standard” cotiza en torno a los 35 mil pesos, mientras que los desarrollos más exclusivos el precio del metro cuadrado trepa por encima de los 110 mil pesos. La franja del medio ofrece departamentos a un valor de 40 mil, 50 mil o 70 mil pesos; siempre de acuerdo a la zona y las prestaciones.

 

Entre los edificios que se levantaron en los últimos años y los que están en etapa de construcción se destacan las dos torres del Iplyc (una en pleno centro y la otra en Marconi y Costanera), Villa Ángela, la Torre del Sol, la Torre del Cerro, el edificio El Parque, Estación, el Victoria Residence y el Citrino (frente a bahía El Brete); el Alba 1 en la zona del Club Pirá Pytá, los edificios Juan Pablo y la torre que se levanta frente a la ex Estación de Trenes en la Costanera; sólo por mencionar algunos.

Todos ellos cuentan en mayor o menor medida con los amenities que demanda un segmento de mercado muy exigente: disponibilidad de cocheras, seguridad, salón de usos múltiples, parrillas, solarium y, en el mejor de los casos, piscina.

 

Desarrolladores en tiempos de recesión

 

La economía del país nunca fue sencilla para los emprendedores; sobre para el rubro de la construcción donde los costos corren a la par de la inflación. Sin embargo, como indica la expresión popular “esto es Argentina” y los desarrolladores inmobiliarios igualmente siguen adelante.

Uno de los casos es Bonne Construcciones que levanta la Torre Victoria Residence, frente la rotonda de la Bahía El Brete. “Como está la situación en la Argentina hoy, no la volvería arrancar”, se sincera el arquitecto Marcel Bonne.

 

 

Con este edificio, su empresa concreta un sueño más que ambicioso: una obra de 18 mil metros cuadrados que demandará una inversión de 380 millones de pesos y levantará  24 niveles de cara al Paraná, en una de las zonas más atractivas de la capital provincial.

Para llevar adelante el proyecto, la empresa recurrió a una ingeniería financiera que incluye un fideicomiso y la cesión de unidades a cambio del terreno. También algunos proveedores aceptaron esa propuesta.

 

Con un valor inicial de 32 mil pesos el metro cuadrado (unos 900 dólares), este emprendimiento ofrece pileta, gimnasio, salón de usos múltiples (SUM), cuatro ascensores; además de dispones de 160 cocheras para 118 departamentos. En el palier de acceso contará con una garita de seguridad durante las 24 horas. “Sobre el techo de los tres niveles de cocheras habrá cinco quinchos individuales, con capacidad para una diez personas más o menos”, destaca Bonne, consciente de que la mayor cantidad de amenities brindan más posibilidades de ventas.

 

Como también refiere la mayoría de sus colegas y las inmobiliarias, el grueso de las operaciones se concretan con inversores locales, “solo tres compradores son de otras provincias y extranjeros, ninguno”.

 

Entre idas y vueltas, la obra lleva tres años y medio. La falta de financiamiento es – según Bonne – uno de los principales factores que inciden en los desarrollos inmobiliarios. “Falta financiamiento porque los bancos no la hacen fácil para el comprador. En su momento estaban los créditos UVA, pero se complicó con la inflación. Hay ideas para construir, hay cosas interesantes para hacer, pero no veo que los fondos sean algo sencillo de conseguir; tanto para el desarrollador como para el que compra”, concluye.

Deja un comentario